掘金三四线 中海宏洋前5月销售的增长秘密
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观点网 在目前市场情况下，掘金中海系的线中销售仍保持不错 。 6月6日 ，海宏中国海外发展披露 ，洋前月销于2023年5月 ，增长中国海外系列公司的秘密合约物业销售金额约人民币293.45亿元，按年上升11.2%；而相应的掘金已售楼面面积约为115.15万平方米 ，按年上升12.7% 。线中 前5月 ，海宏中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币1,洋前月销469.78亿元，相应的增长累计已售楼面面积约665.84万平方米
，分别按年上升54.7%及50.5% 。秘密 中海宏洋是掘金中国海外发展的联营公司 ，两者错位竞争
。线中其中 ，海宏中国海外发展侧重于布局一二线城市 ，而中国海外宏洋更下沉 ，主要布局二三四线城市 。值得注意到的是，销售多位于二三四线较低能级城市的中海宏洋也并未“拖后腿” 。 于5月 ，中海宏洋实现合约销售额39.01亿元及合约销售面积31.06万平方米，分别按年上升6.1%及下跌17.3%
。1-5月份
，中海宏洋系列公司累计合约销售额212.78亿元及合约销售面积177.66万平方米 ，分别按年上升35.2%及16.1%。 截至2023年5月底，中海宏洋累计认购未签约额8.89亿元及认购未签约面积6.08万平方米。 这有些令人意外 ，毕竟在目前市场环境中，一二线核心城市仍属兵家必争之地 ，三四线则颇为冷淡
。穆迪近期发布报告认为 ，中国一二线城市将成为房地产销售的领头羊，其库存将降至历史平均值附近 ，但三四线城市仍将面临库存压力
。 观点新媒体获悉，截至2022年末，中海宏洋共布局包括汕头、九江、株洲 、潍坊、西宁 、合肥、惠州等在内的40个城市
，总楼面面积2453万平方米
，土地权益比85%
。其中
，东部地区 、中部地区 、西部地区和东北地区的土地储备分别占比52% 、25%、20%和3%。 结构性行情是一位行业人士的看法 。 “不好卖也分等级 ，杭州郊区的房子均价1万5也卖不掉，但是三线城市核心区域的房子依然有需求 。” 他对观点新媒体分析称 ：“中海宏洋布局城市大概覆盖1.5亿人口
，人均40平米的建筑需求大概是60亿方 ，50年换一次房子 ，大概的年市场规模1.2亿方，按1万元一方的均价，大概是1.2万亿的市场。” 中海宏洋主打中高端市场
，根据计算 ，5月中海宏洋销售均价为1.26万元/平米
，前五月销售均价约为1.2万元/平米
。上述人士称，企业还是要具体分析 ，一些城市多布局在一二线城市 ，均价也就1万多 ，中海宏洋虽然布局城市能级不高 ，但是均价也能达到1.3万元，他举例，宏洋在义乌的项目均价便能达到5万元/平米。 中金近期调研了中海宏洋位于惠州 、汕头的惠州百贤府
、中海汤泉，及汕头海怡半岛3 个高端改善楼盘 ，这3个项目在流速
、定价方面均跑赢当地市场。 “汕头和惠州均为宏洋的深耕城市(去年公司在两市销售额均位列第三) 。本次调研的楼盘去化情况显著优于市场，主要原因在于项目所处地段优越、具备稀缺性 ，叠加产品力和操盘力过硬，以及国资背景带来交付背书 ，因而能够较好迎合当地主力购房人群的改善型需求。” 中金料中海宏洋今年销售额有望顺周期实现弹性增长
，是考虑到去年基数较低(2022年同比-43%) 且今年推货充裕 、达1100-1200亿元
，保守假设去化率同比上升6ppt至约40%(往年基本超50%)
，则公司今年销售增速已超10% 。 上述分析人士续指 ，行业下行对中海宏洋并非没有影响 ，之前中海宏洋有着千亿的销售目标 ，而现在只有400多亿元的预期 。 数据显示
，2022年之前 ，中海宏洋全口径签约销售额稳步增长 ，于2018/2019/2020/2021 年分别突破400/500/600/700亿元 。 2022年 ，受疫情制约及行业整体下行影响 ，中海宏洋全口径合约销售额约为403.17亿元 ，同比下降43.4%；合约销售面积共372.52万平方米
，同比下降34.5%；销售均价1.08万元/平米 ，同比下滑14% ，主要是低能级城市房价全面承压。 “公司继续以加快物业销售为目标，及时应对物业市场之突变 ，确保在稳健的财务状况下 ，可持续地扩展业务规模 。”中海宏洋管理层方面于年初业绩会表示。本文源自
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